第一个指标：企业所得税总贡献率。一般来说，所得税贡献率是企业评估期应纳所得税额与其经营收入的比率。由于房地产项目工期长，跨多个年度，城阳区国税局首先将年度所得税贡献率转化为项目所得税贡献率，实现了对房地产项目的所得税风险评价指标。结合金税三期无法取得项目数据的特点，再次将项目所得税贡献率转化为一个企业的总所得税贡献，实现对房地产企业所得税总贡献率的风险排序。所得税总贡献率，就是企业多年度缴纳所得税累计数与多年度经营收入累计数的比率。经检验，该方法能够比较科学地评价项目完工企业是否存在所得税缴纳方面风险。

第二个指标：建筑单位成本差异率。按照当地建设部门提供的房屋结构特征和装修标准，城阳区国税局对房地产企业调查表中的数据作了转换，对相同结构特征的房地产项目做了分类对比分析，将差异率较大的列为风险企业。房地产项目豪华程度的定位差异大，城阳区国税局将税收差异率设置为较大值，提高筛选的准确率，实现了对建安成本关键风险的筛选。

第三个指标：销售面积差异率。城阳区国税局将第三方数据中的销售面积指标转化为销售收入指标。该局从房管局取得的近年来房地产交易数据，包括交易的总金额、套数和面积等。经分析，该交易数据的总金额并不是税收口径的销售收入，还包括了按揭方式和分期付款等方式的价款。通过对销售面积的数据与申报收入对应面积的比较分析，筛选出销售面积差异较大的疑点企业，再分析落实销售收入上的差异。通过这个方法，将无法直接运用的第三方销售面积的数据转化成筛选收入风险的间接指标，实现对房地产销售收入关键风险的筛选。

例如，青岛A置业有限公司成立于2006年12月，所得税总贡献率偏离率达13.5%。再对前期行业调查表中采集的该公司销售面积与第三方取得的销售面积对比分析，差异为537.9平方米。在随后的核查中果然发现该业务存在预售收入未申报缴纳所得税和已达到税法结转销售收入条件而未结转收入成本问题。

第四个指标：在售楼盘的可售房屋比。城阳区国税局按照实质重于形式的原则，引入“在售楼盘的可售房产比例”指标。由于房地产所得税政策的特殊性，根据现行政策规定，项目完工前和完工后企业所得税应采用不同的方法计税，造成了可能存在错误运用计算方法的风险。实际管理中发现，在售楼盘可售的房屋比例较低时，即大部分房屋已售出，一般该项目为完工状态；反之，一般该项目为未完工状态。由此城阳区国税局摒弃完工备案信息这个看起来直观且可以直接运用的指标，转用在售楼盘的可售房屋比例，完成了对完工状态的真实性风险筛选，进而完成了对错误适用企业所得税计算方法风险筛选。

例如，青岛B房地产公司是以房地产开发为主的纳税人。该纳税人在2015年企业所得税申报中采用了预计毛利率法，而第三方信息中的“在售楼盘可售的房屋比例”为5%，推测该项目应为完工状态，纳税人企业所得税申报的计算方法可能错误。通过对企业实地核实确认该公司开发的楼房已经交付并开始投入使用，由于经济纠纷，至今未按规定结转收入和相关成本。企业应结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。

（作者单位：青岛市城阳区国税局）